A quel endroit d’un centre commercial est-il préférable de s’implanter ? A l’entrée ou au milieu ? En cas d’entrées multiples, mieux vaut-il être côté Sud, Ouest, Est ou Nord ? Qu’elle est l’influence d’une station de métro ou d’un arrêt de bus à proximité. Autant de variables cruciales permettant de connaître la valeur du flux de piétons dans les centres commerciaux.
Une étude de l’université de Hong Kong a été ainsi effectuée dans un centre commercial rassemblant 146 magasins et à proximité d’une gare ferroviaire. A partir de milliers de données de comptage de flux piétons certains éléments de réponse apparaissent (source : https://www.researchgate.net Explaining the variations in the pedestrian flow values of shopping centres).
Cette étude identifie les principaux déterminants de la valeur du flux de piétons en liaison avec le coût de la location de l’emplacement du magasin. En d’autres termes, l’analyse a permis de faire un classement en fonction des loyers, et du chiffre d’affaires généré par le flux des piétons.
Évidence commerciale du flux piétons
Le flux de piétons est un indicateur de performance important des centres commerciaux. Faire entrer plus de gens dans ces endroits, et par rebond dans les magasins, c’est espérer leur faire consommer et donc accroître le chiffre d’affaires. Au niveau du marché immobilier, il est assez fréquent que la location des magasins situés dans la zone à plus fort flux de piétons entraîne un loyer plus élevé.
Le flux piétonnier montre simplement la popularité d’un lieu (centre commercial ou emplacement en centre-ville), et permet de vendre plus. Si le centre commercial n’est pas en mesure de maintenir un nombre suffisant de piétons, cela peut indiquer qu’il n’est pas en mesure d’attirer un nombre suffisant de clients commerciaux. Une illustration de cela a été faite en 2019 dans la ville de Toulouse avec la fermeture du centre commercial de l’Hippodrome La Cépière pour cause de manque d’affluence.
Cependant, en augmentant le flux de piétons par des politiques locales (mise en place de lignes de bus par exemple), le chiffre d’affaires peut augmenter, mais jusqu’à une certaine limite.
Flux piétons et saturation
Il existe une relation entre les caractéristiques physiques d’un emplacement et la quantité de flux de piétons possible. Un exemple de limite est la largeur disponible d’une allée (ou d’un trottoir pour un centre-ville) rapporté au volume de personnes présentes.
Les expérimentations sur le comportement des piétons ont montré qu’à partir d’un certain niveau de saturation de l’espace, on constate une diminution de la vitesse des piétons, et une relative stagnation du chiffre d’affaires généré en magasin. En effet, nombre de personnes présentes va chercher à s’extraire de la foule pour, soit évoluer dans des zones marchandes proches et plus calmes, soit trouver définitivement d’autres endroits pour effectuer leurs achats. La période de fin d’année illustre se phénomène. Lorsqu’il y a trop de monde, les gens cherchent à acheter ce dont ils ont besoin et rapidement repartir. Le phénomène de ballade, propice à l’achat plaisir, disparaît avec une trop grande influence.
C’est d’ailleurs ce que montre l’étude menée par l’Université de technologie de Delft (Modelling passenger flows in public transport facilities). Étant donné que l’espace disponible est de plus en plus sous pression, son efficacité et le confort de marche deviennent de plus en plus importants. Des variables telles que la qualité du flux de piétons, les temps de trajet, les temps d’attente, la création de files d’attente, les itinéraires préférés, la proximité éventuelle de magasins permettent de comprendre les raisons de l’attraction de certains endroits et la désaffection d’autres.
A partir d’une trop grande affluence des comportements de fuite apparaissent. Dépassé le seuil de saturation, le flux de piétons n’a plus d’influence sur les ventes. De fait, il n’est pas toujours avantageux de consacrer des ressources à l’augmentation du flux de piétons.
Corrélation entre affluence et loyer d’un emplacement commercial
Dans de nombreuses villes, le volume du flux de piétons a été l’une des considérations lors de la négociation du loyer. Une augmentation du flux de piétons peut entraîner une hausse du loyer des centres commerciaux. Si cette hypothèse est généralement vraie, l’effet de l’augmentation du flux piétonnier sur le niveau de loyer des centres commerciaux varie d’un centre commercial à l’autre. En d’autres termes, la valeur du flux piétonnier pour les magasins a un impact positif sur le chiffre d’affaires mais aussi sur le loyer qu’il devront payer au propriétaire du centre commercial. Mais son ampleur peut varier considérablement d’un centre commercial à l’autre ou d’une rue d’un centre-ville à une autre.
Pour simplifier, le niveau d’un loyer et par extension du chiffre d’affaires que l’emplacement génère est fonction de plusieurs paramètres :
– Les caractéristiques physiques de l’emplacement (la disponibilité des places de stationnement, la facilité de déplacement dans la zone commerciale, le nombre de points d’accès ou d’entrées, l’âge du(des) bâtiments ;
– La zone de chalandise, résidentiel ou non résidentiel, le revenu médian des ménages alentours ;
– Le nombre de piétons sur site ;
– L’éloignement ou la proximité d’autres centres commerciaux concurrents
Il est à noter que les centres commerciaux à thème ont un impact positif sur la valeur de l’affluence. La plupart des consommateurs qui s’y rendent sont des acheteurs ciblés. De ce fait, les centres commerciaux à thème auront tendance à pratiquer des loyers élevés. L’effet induit pour les magasins sera prioritairement de proposer davantage de marchandises de luxe. Pour couvrir leurs frais de location élevés, et pour répondre aux besoins des acheteurs qui dans ce contexte recherchent des articles de plus grande valeur.
Ce qu’il faut en retenir
Cette étude montre que les principaux déterminants de la valeur du flux de piétons dépend de la quantité de personne. La densité de flux à l’entrée du centre commercial est un facteur important qui influe sur l’atmosphère ressenti par le client. La proximité d’une gare ou d’un arrêt de bus accroît mathématiquement le flux. Mais en cas de dépassement du seuil de saturation l’impact devient négatif, lorsque la densité de piéton au mètre carré est trop importante.
L’augmentation du flux de piétons n’est pas le seul critère à prendre en compte, pour déclencher des opportunités der consommation. Les centres commerciaux doivent mettre en œuvre des stratégies permettant d’accueillir le flux de piétons dans des conditions agréables sous peine de perdre des parts de marché au profit de concurrents mieux organisés.
A l’aide de cette évidente conclusion intuitive, les commerçants, franchiseurs peuvent ainsi définir l’opportunité de tel ou tel emplacement dans un centre commercial et la comparer à une implantation en centre ville dès lors qu’ils ont accès aux chiffres d’affluence disponibles dans les mairies et les chambres de commerce.